par Jean-Steph 
Les taux de crédit immobilier influencent directement le coût d’un emprunt et, par extension, l’accès à la propriété. Depuis une décennie, ces taux ont connu des fluctuations marquées, façonnées par des événements économiques et des décisions de politique monétaire. Cet article explore l’historique des taux de crédit immobilier en France de 2015 à 2025, les facteurs qui ont drivé ces changements et les perspectives pour les emprunteurs. À travers une analyse détaillée, découvrez comment ces variations ont transformé le marché immobilier et ce que cela signifie pour vos projets d’achat.
Retour sur 10 ans d’évolution des taux de crédit immobilier
Depuis 2015, les taux de crédit immobilier en France ont suivi une trajectoire complexe, marquée par des périodes de baisse spectaculaire, des creux historiques et une remontée récente. Voici un aperçu des grandes étapes de cette évolution, basé sur les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA et d’autres sources fiables.
2015-2019 : une période de taux historiquement bas
En 2015, les taux moyens pour un prêt immobilier sur 20 ans se situaient autour de 2,60 %. Cette année marque le début d’une chute progressive, portée par une politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE). En 2016, les taux atteignent un record de baisse, tombant à 1,50 % en novembre. Cette dynamique se poursuit jusqu’en 2019, où les taux moyens sur 20 ans descendent à 1,10 % en novembre, un niveau jamais vu auparavant. Cette période, marquée par des conditions d’emprunt exceptionnellement favorables, a dopé le marché immobilier, avec un volume record de transactions dépassant le million en 2019.
2020-2021 : l’impact de la crise sanitaire
La crise du Covid-19 bouleverse temporairement le marché immobilier. Entre mars 2020 et novembre 2021, les taux sur 20 ans passent de 1,25 % à 1,05 %, selon Empruntis. Malgré les confinements, le marché reste dynamique, porté par des taux bas et une forte demande pour des logements plus spacieux. Les emprunteurs profitent de conditions avantageuses, avec des taux records de 0,83 % sur 15 ans et 0,98 % sur 20 ans en 2021. Cette période voit également une hausse des prix immobiliers, notamment en province, où les maisons anciennes augmentent de 9 %.
2022-2023 : une remontée brutale des taux
À partir de mars 2022, les taux entament une ascension rapide, alimentée par l’inflation galopante et les hausses des taux directeurs de la BCE. La guerre en Ukraine exacerbe cette tendance, poussant les taux moyens à 3,80 % sur 20 ans en juillet 2023. En décembre 2023, ils culminent à 4,21 %, un niveau inédit depuis 15 ans. Cette hausse, combinée à un taux d’usure mal adapté, restreint l’accès au crédit, faisant chuter la production de prêts de 40 % entre avril 2022 et avril 2023. Les primo-accédants, en particulier, se retrouvent pénalisés par des conditions d’emprunt plus strictes.
2024-2025 : stabilisation et amorce de baisse
Depuis janvier 2024, une baisse progressive des taux s’observe, soutenue par des ajustements de la BCE, qui réduit ses taux directeurs à sept reprises consécutives. En mai 2025, le taux moyen sur 20 ans s’établit à 3,35 %, avec des profils premium obtenant des taux autour de 2,90 %. Cette stabilisation, couplée à une légère baisse des prix immobiliers (-3,9 % pour les logements anciens en 2023), redonne du souffle aux emprunteurs. En mars 2025, les taux tombent à 3,09 %, offrant une opportunité pour ceux qui souhaitent concrétiser un projet immobilier.
Facteurs clés influençant l’évolution des taux
Plusieurs éléments macroéconomiques et politiques expliquent les variations des taux de crédit immobilier sur les 10 dernières années :
- Politique monétaire de la BCE : Les taux directeurs fixés par la BCE, comme l’Euribor ou le taux de refinancement (2,65 % en mars 2025), influencent directement les conditions d’emprunt des banques.
- OAT 10 ans : Les Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans servent de référence pour les taux fixes. Leur repli à 3,20 % en mai 2025 favorise des conditions plus attractives.
- Inflation et crises géopolitiques : La guerre en Ukraine et la crise énergétique ont dopé l’inflation, poussant la BCE à augmenter ses taux en 2022-2023.
- Concurrence bancaire : Les banques ajustent leurs barèmes pour rester compétitives, surtout en période de stabilisation comme en 2025.
Impact des taux sur le coût d’un emprunt
Les variations des taux ont un impact direct sur le coût total d’un prêt immobilier. Le tableau ci-dessous illustre cet effet pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à différentes périodes :
| Année | Taux moyen (20 ans) | Coût total du crédit (hors assurance) |
|---|---|---|
| 2019 | 1,10 % | 27 600 € |
| 2023 | 3,80 % | 96 000 € |
| 2025 | 3,35 % | 84 640 € |
Ce tableau montre que la hausse des taux entre 2019 et 2023 a triplé le coût du crédit, tandis que la baisse en 2025 offre une économie significative de 11 360 € par rapport à 2023.
Perspectives pour les emprunteurs en 2025
Les prévisions pour 2025 restent prudentes mais optimistes. La BCE devrait poursuivre ses baisses de taux directeurs, avec des analystes anticipant des taux moyens autour de 2,50 % à 3,00 % d’ici fin 2025. Toutefois, des incertitudes persistent, notamment liées à la conjoncture internationale et aux tensions sur les marchés obligataires. Pour les emprunteurs, voici quelques conseils pratiques :
Stratégies pour optimiser son prêt
Pour tirer parti des conditions actuelles, comparer les offres des banques reste crucial, car les barèmes varient selon les établissements et les profils. Un apport personnel de 10 % minimum renforce la solidité d’un dossier, tout comme une bonne gestion financière. Faire appel à un courtier peut également permettre de négocier des taux plus bas, comme les 2,88 % obtenus pour les revenus supérieurs à 80 000 € en mai 2025. Enfin, surveiller les évolutions des OAT 10 ans et des décisions de la BCE aide à anticiper les tendances.
Conclusion : un marché en mutation
L’évolution des taux de crédit immobilier depuis 10 ans reflète les dynamiques économiques et géopolitiques qui façonnent le marché. Après une période de taux bas favorisant l’accès à la propriété, la remontée de 2022-2023 a freiné de nombreux projets. En 2025, la stabilisation et la légère baisse des taux redonnent espoir aux emprunteurs, même si un retour aux niveaux de 2019 semble improbable. En restant attentif aux tendances et en optimisant son dossier, il est possible de saisir des opportunités dans ce contexte en mutation.
Sources : Observatoire Crédit Logement/CSA, Empruntis, Meilleurtaux.com, Pretto.fr